4 januari 2022
Wat zijn de gevolgen van de coronamaatregelen en de huurkorting?
De kantonrechter te Roermond heeft de Hoge Raad verzocht antwoord te geven op een vraag die de lagere rechtspraak al geruime tijd bezighoudt: zijn de gevolgen van de van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca in verband met de coronacrisis, te beschouwen als een “gebrek” of onvoorziene omstandigheid? En zo ja, hoe moet een huurvermindering dan worden berekend?
Kort voor kerstmis -op 24 december 2021- bracht de Hoge Raad licht in de duisternis. Bij de beantwoording van de vraag heeft de Hoge Raad de zaak overigens breder getrokken dan de huur van horecaruimten en geoordeeld dat haar uitspraak ook toeziet op de huur van andere winkel- en bedrijfsruimten zoals bedoeld in artikel 7:290 BW.
Allereerst heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek en door overheidsmaatregelen de door hem gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020 een beroep kan doen op een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW. De rechter kan de huurovereenkomst vervolgens aanpassen door de huurprijs te verminderen.
De Hoge Raad oordeelde verder dat uit de wetsgeschiedenis van art. 7:204 BW niet volgt dat algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, zijn aan te merken als een gebrek in de zin der wet. De door de overheid opgelegde sluiting van de horeca en andere bedrijfsruimten hebben immers geen betrekking op de verhuurde zaak zelf. Kort en wel: de coronamaatregelen vormen geen gebrek.
De Hoge Raad heeft verder een handvat gegeven om de huurkorting op grond van onvoorziene omstandigheden te berekenen. Zij sluiten daarbij aan bij de eerder door het Hof Amsterdam genoemde “vastelastenmethode”. De te volgen stappen staan in de uitspraak van 24 december 2021 op een rij. Heel eenvoudig is het allemaal niet, maar de uitkomst lijkt redelijk.
a. De overeengekomen huurprijs eerst uitdrukken in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten, RdM) waarop de huurder aanspraak kan maken, aftrekken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
c. De procentuele omzetvermindering vaststellen door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak. Dat is het tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet). Volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdelen over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij het redelijk is een andere verdeling te volgen. Het bedrag van de huurkorting kunnen we berekenen volgens de formule: (overeengekomen
huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
De uitspraak van de Hoge Raad kwam voor velen niet echt als een verrassing. In die zin, dat we de gevolgen van de coronamaatregelen moeten beschouwen als een onvoorziene omstandigheid. En een huurvermindering moeten rechtvaardigen. Dat de coronapandemie en de daaruit voortvloeiende maatregelen geen gebrek opleveren is voor juristen misschien interessant, maar voor de praktijk
minder. Verhuurders en huurders zullen zich met name interresseren in de (hoogte van de) huurkorting die bedongen kan worden en minder in de juridische grondslag.
Tot slot, in overweging 2.4 van de uitspraak wordt het volgende uitgangspunt van de Hoge Raad beschreven:” In de maatschappij bestaat behoefte om de schade van de coronaoverheidsmaatregelen voor huurders van bedrijfsruimte te verdelen over huurders en verhuurders.”
Er is een behoefte om “de pijn” van corona met verhuurders te delen. Ik denk dat met name de huurders van winkel- en bedrijfsruimte deze ‘pijn’ van corona voelen en de maatschappij niet zozeer. Want diezelfde maatschappij zou zich dan ook vast bekommeren om de verhuurders. Deze moeten namelijk toch gewoon de kredieten bij hun banken aflossen en rente betalen. Ondanks de schade die zij lijden door huurverminderingen. Van dergelijk maatschappelijk medeleven is mij niets bekend. Veeleer lijkt het erop dat brancheorganisaties van de huurders (INretail en KHN) met (meer) succes voor de belangen van hun leden hebben gestreden dan hun collega’s aan verhuurderszijde.
Wilt u meer informatie over huurvermindering ten gevolge van de coronamaatregelen? Of heeft u andere vragen over uw huur en/of vastgoed gerelateerde zaken? Neem dan contact met ons op.
