4 augustus 2022
Onderhuur in het zorgvastgoed kent verschillende spelers; de woningcorporatie of eigenaar/belegger in de rol van hoofdverhuurder; de zorgorganisatie in de rol van hoofdhuurder/onderverhuurder; en de uiteindelijke bewoners als onderhuurder.
Wat gebeurt er nu als de woningcorporatie de huurovereenkomst met de zorgorganisatie wenst te beëindigen? Moeten de onderhuurders dan vertrekken? Dit artikel legt uit hoe het zit met de ontruiming bij onderhuur in het zorgvastgoed. Advocaat Marie-Christine Veltkamp-van Paassen van GMW Advocaten licht het toe.
De hoofdhuurovereenkomst kenmerkt zich door een bedrijfsmatig karakter. De zorgorganisatie huurt het vastgoed immers niet omdat zij er zelf gaat wonen. Zij exploiteert het vastgoed om het doel van haar organisatie, te weten zorgverlening aan zorgbehoeftigen, te verwezenlijken. Om deze reden is op deze relatie in beginsel een bedrijfsmatig huurregime van toepassing, in dit geval het huurregime van artikel 7:230a e.v. BW. Dit betekent dat de huurovereenkomst bijna geen wettelijke bescherming voor de huurder kent. Deze wordt daarbij vooral geregeerd door de contractuele bepalingen. Er bestaat wel een wettelijke ontruimingsbescherming. Als de verhuurder de ontruiming heeft aangezegd tegen het einde van de huurovereenkomst, kan de huurder de kantonrechter verzoeken of de ontruimingstermijn verlengd wordt als hij duidelijk kan maken dat zijn belangen bij voortzetting van het gebruik zwaarder moeten wegen dan het belang bij ontruiming van de verhuurder. Dit kan maximaal 3 x voor telkens maximaal een jaar.
De onderhuurovereenkomst kenmerkt zich in de meeste gevallen door een relatie waarin de zorg overheerst. Het wonen is dienstbaar aan de zorg en de woning is ook alleen ter beschikking gesteld vanwege de zorg. In het geval dat de hoofdhuurovereenkomst eindigt, en de zorgorganisatie het zorgvastgoed moet ontruimen, heeft de uiteindelijke bewoner geen huurbescherming. De hoofdverhuurder kan de bewoner dwingen te vertrekken. De bewoner heeft hoogstens een recht op schadevergoeding jegens de zorgorganisatie als er sprake is van contractbreuk. Maar hij kan niet in het zorgvastgoed blijven wonen.
Echter, als de zorgrelatie niet (meer) overheerst in de onderhuurovereenkomst en/of zijn betekenis verloren heeft, ziet de onderhuurovereenkomst vooral op het woonaspect. In dat geval geniet de bewoner huurbescherming. Dit werkt dan ook door in de hoofdhuurovereenkomst. Die verkleurt in een regime met huurbescherming doordat de bewoner in de onderhuurovereenkomst huurbescherming krijgt. De (onder)huur kan men in dat geval alleen maar beëindigen als er sprake is van een wettelijke opzeggingsgrond, zoals bijvoorbeeld slecht huurdersschap of dringend eigen gebruik.
De kantonrechter Arnhem (ECLI:NL:RBGEL:2019:3004) moest in 2019 oordelen over een zaak waarbij de woningcorporatie de huurovereenkomst met de zorgorganisatie had opgezegd. De zorgorganisatie kwam hierdoor in de problemen. Het was namelijk niet mogelijk gebleken om de 30 zorgbehoevende bewoners aan wie zij onderverhuurde op korte termijn ergens anders te plaatsen. De woningcorporatie voerde nog aan dat zij vond dat haar belang bij de ontruiming zwaarder moest wegen dan het belang van de zorgorganisatie, omdat de bewoners overlast zouden veroorzaken. De kantonrechter ging hieraan voorbij, omdat de aard van de overeenkomst nu eenmaal met zich meebracht dat de zorgorganisatie een bepaalde mate van overlast niet altijd kon voorkomen. Bovendien was de ernst van de overlast onvoldoende aangetoond. De kantonrechter verlengde de ontruimingstermijn. Hierdoor hoefde de zorgorganisatie nog niet te ontruimen en konden de bewoners nog even op “hun plek” blijven wonen.
Als de hoofdhuurovereenkomst voor zorgvastgoed eenmaal rechtsgeldig is opgezegd, rest de zorgorganisatie niet veel anders dan een verlenging van de ontruimingstermijn aan te vragen. Dat voorkomt helaas niet het gedwongen vertrek; het stelt het hoogstens nog even uit.
Het is dus van belang voor een zorgorganisatie om de rechtsgeldigheid van de opzegging te beperken. Dat kan door in de hoofdhuurovereenkomst afspraken te maken over onder welke omstandigheden de woningcorporatie of eigenaar/belegger de huurovereenkomst mag opzeggen. Daarbij kan aansluiting gezocht worden bij de huurregimes die voorzien in huurbescherming. De huurovereenkomst kan dan bijvoorbeeld bepalen dat opzegging alleen kan in geval van dringend eigen gebruik of slecht huurderschap dat de beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Wilt u advies over de ontruiming bij onderhuur of heeft u een andere vraag gerelateerd aan het vastgoedrecht? Neem dan gerust contact met mij op.
