7 februari 2016

De wegbreekverplichting bij opvolgend huurderschap

Door Gilyan Parker

Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW dient de huurder van woonruimte aan het einde van de huurovereenkomst de woning weer op te leveren in de staat waarin de woning aan het begin van de huurovereenkomst is aanvaard.

Indien er bij de aanvang een beschrijving van die staat is opgemaakt, moet men opleveren conform de beschrijving behoudens o.a. geoorloofde veranderingen en toevoegingen.

Geoorloofde verandering of toevoeging

Een ZAV (zelf aangebrachte voorziening) lijkt op grond van artikel 7:215 BW geoorloofd als de verhuurder schriftelijke toestemming heeft gegeven of de rechter bij gebreke daarvan een vervangende machtiging heeft verleend. Artikel 7:215 BW geeft aan in welke gevallen wel of niet meegewerkt dient te worden aan het verzoek van de huurder in deze. Daarvan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, althans niet voor zover het de binnenkant van de woning betreft. Aan de toestemming of machtiging kunnen echter wel voorwaarden verbonden worden, bijvoorbeeld de verplichting om de voorziening te verwijderen aan het einde van de huurovereenkomst. Maar als dat dan niet gebeurt, is de opvolgend huurder dan gebonden aan de voorwaarde tot verwijdering?

Gevolgen van de akkoordverklaring van opvolgend huurder

De Hoge Raad sprak zich hierover reeds uit in 1992 (ECLI:NL:HR:1992:ZC0781): “Uit een verklaring dat de huurder akkoord gaat met de door de vorige huurder aangebrachte veranderingen, kan niet volgen dat hij zich jegens de verhuurder aansprakelijk heeft gesteld voor de kosten van het ongedaan maken daarvan”, aldus de Hoge Raad.

Gevolgen van “toezegging” van opvolgend huurder

In ECLI:NL:KTGROT:1998:AL7800 ging de casus nog een stukje verder. De voorganger van de huurder had een gevelkachel geplaatst en daarvoor een gat in de muur gemaakt. De huurder had bij aanvang van de huur door ondertekening van een formulier verklaard ‘voorts alle consequenties ten aanzien van genoemde goederen, voortvloeiende uit de huurovereenkomst, onverkort op zich te zullen nemen’. De kantonrechter oordeelde echter dat ook dat niet genoeg was om een ongedaanmakingsverbintenis aan te nemen. Het had op de weg van de verhuurder gelegen om de huurder er met zoveel woorden op te wijzen dat overname van de gevelkachel ook betekende dat hij het gat in de gevel zou moeten dichten onder opgave van de vermoedelijk daarmee gepaard gaande kosten.

Gevolgen van het voldoen van overnamekosten door opvolgend huurder

Wanneer de opvolgend huurder overnamekosten betaalt aan zijn rechtsvoorganger, zou je wellicht kunnen betogen dat de zaken waarvoor betaald is niet tot het gehuurde behoren. De voorziening is verkocht en geleverd, en daarmee is de opvolgend huurder eigenaar geworden. Bij het einde van de huurovereenkomst dient de huurder te ontruimen onder medeneming van de zijnen en het zijne, en daarom heeft hij een wegbreekverplichting, zo zou de gedachte kunnen zijn. In ECLI:NL:KTGUTR:1999:AK0956 besliste de kantonrechter echter anders. De huurder had bij aanvang van de huur alle granolmuren, schrootjes, vloerbedekking, tegels, sanitair e.d. van zijn voorganger overgenomen en daar ook voor betaald. Aan het einde van de huur ontstond een geschil met de verhuurder over de wegbreekverplichting. De kantonrechter oordeelde dat het op de weg van de verhuurder had gelegen om zich uitdrukkelijk en ondubbelzinnig het recht voor te behouden dat de ‘overnemende’ huurster de wijzigingen alsnog diende te verwijderen als zij er op haar beurt niet in zou slagen deze aan haar opvolger over te doen. Door alsnog verwijdering op straffe van aansprakelijkheid voor de financiële gevolgen te verlangen, stelt de (opvolgende) verhuurder zich niet redelijk op, voor zover zijn houding al strookt met het reguliere huurrecht, aldus de kantonrechter.

Conclusie

Afspraken over het wegbreken van de door de vorige huurder aangebrachte voorzieningen dienen bij voorkeur vóór aanvang van de huurovereenkomst met de opvolgend huurder gemaakt te worden. Deze afspraken moeten zodanig zijn dat zij de huurder een helder inzicht verschaffen in zijn verplichtingen aan het einde van de huur.

Gilyan Parker

Gerelateerde blogs

13 februari 2024

Wat kan een verhuurder doen tegen bestuursdwang?

Onlangs zijn er zes belangrijke uitspraken gepubliceerd door de Afdeling Rechtspraak van de Raad van State, waarin duidelijk wordt gemaakt wanneer bestuursdwang tegen een verhuurder mogelijk is.

Lees meer

4 januari 2024

Opschorting huurgenot door verhuurder naar aanleiding van betalingsachterstand?

Kort voor de feestdagen is een tweetal interessante conclusies van advocaat-generaal Valk gepubliceerd.

Lees meer

28 november 2023

Huurprijsherziening bedrijfsruimte

Een van de belangrijkste onderdelen van een huurovereenkomst is de huurprijs. Na verloop van tijd kan het zo zijn dat de huurprijs niet meer marktconform is.

Lees meer