Hoge inflatie met forse huurprijsstijging tot gevolg is geen onvoorziene omstandigheid

Zo oordeelde de Rechtbank Amsterdam dat bij verhuur van woonruimte bepaalde huurprijswijzigingsbedingen in strijd zijn met Europees recht. Hetgeen kan leiden tot het volledig buiten toepassing blijven van huurprijsindexering, met alle gevolgen van dien. De Hoge Raad buigt zich thans over dit onderwerp.

Bij verhuur van bedrijfsruimte speelt een andere discussie. Het onverkort toepassen van de consumentenprijsindex (CPI) leidt dit jaar vanwege de hoge inflatie tot forse huurprijsverhogingen tot 14,5%. Van verscheidene kanten werd betoogd dat een dusdanige stijging vanwege mondiale omstandigheden kan kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid ex artikel 6:258 BW, waardoor het indexeringsbeding in redelijkheid niet ongewijzigd toegepast zou mogen worden.

In haar vonnis van 25 oktober 2023 oordeelt de Rechtbank Gelderland dat de oorzaak van een dergelijke stijging geen onvoorziene omstandigheid is, althans niet indien de algemene bepalingen van het ROZ-model worden toegepast, en dat de derogerende werking van redelijkheid en billijkheid evenmin tot een minder forse stijging kan leiden. Een welkome opsteker voor verhuurders, maar minder goed nieuws voor hurende ondernemers.

Onvoorziene omstandigheid?

Een beroep op artikel 6:258 BW slaagt in de regel niet eenvoudig. In de nasleep van de coronacrisis oordeelde de Hoge Raad dat huurders die hun bedrijfsruimte vanwege de overheidsmaatregelen slechts gedeeltelijk konden exploiteren, op grond van artikel 6:258 BW aanspraak konden maken op tijdelijke huurprijsvermindering. Dit oordeel was niet vanzelfsprekend, en er is vooraf veel gediscussieerd over de mogelijke uitkomsten van deze zaak.

De coronacrisis is voorbij, maar veel ondernemers zijn nog niet volledig opgekrabbeld. Door de hoge inflatiecijfers konden verhuurders dit jaar flinke huurprijsverhogingen doorvoeren, en de vraag rees of de oorzaak van deze hoge inflatie (oorlog in Oekraïne, energiecrisis) eveneens als onvoorziene omstandigheid zou kwalificeren.

De voorzieningenrechter van de Rechtbank Den Haag, locatie Gouda, oordeelde op 4 mei 2023 dat de energiecrisis geen onvoorziene omstandigheid is. Nu het CBS de berekeningsmethode enigszins had gewijzigd, zou onverkorte toepassing van de huurprijsindexering echter mogelijk onredelijk zijn. De vorderingen van verhuurder werden om die reden afgewezen. Voor- en tegenstanders van de hoge huurprijsindexering zagen in dit vonnis aanknopingspunten om hun zaak te bepleiten.

Met het vonnis van de Rechtbank Gelderland slaat de balans nu uit in het voordeel van de voorstanders.

Een relatief hoge indexatie is volgens de Rechtbank geen onvoorziene omstandigheid, omdat het in onderhavig geval toepasselijke artikel 26.3 van het ROZ-model 2012 al rekening houdt met een verhoging van meer dan 10%. Het ROZ-model 2022 kent een vergelijkbaar artikel (29.3). In verreweg de meeste huurovereenkomsten zal het ROZ-model van toepassing zijn verklaard. Het is overigens de vraag of dit in juridisch opzicht een sterk argument is, nu het gaat om een standaardartikel in de toepasselijke Algemene bepalingen, waar niet inhoudelijk over onderhandeld is.

Ook een beroep op de derogerende werking van redelijkheid en billijkheid slaagt niet, temeer nu het CBS zelf adviseert de CPI toe te blijven passen:

“Dat door de oorlog in Oekraïne de CPI hoger is uitgevallen, maakt niet per definitie dat het hanteren daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Immers, er moet naar alle omstandigheden gekeken worden. Happy Italy verliest hierbij, zoals DJL heeft betoogd, uit het oog dat ook DJL te maken heeft gehad met dezelfde hoge kosten en dat partijen voor de CPI- methodiek hebben gekozen zonder daaraan een maximum te verbinden. Gelet op al het voorgaande kan dan ook niet worden gezegd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat DJL Happy Italy aan de verhoging van de huur, berekend aan de hand van artikel 18.1 van de algemene huurvoorwaarden, heeft gehouden. Hierbij betrekt de kantonrechter ook, nu dit onvoldoende gemotiveerd door Happy Italy is weersproken, dat het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft aangeraden de CPI te blijven gebruiken.”

Conclusie

Het lijkt veilig om te concluderen dat de oorlog in Oekraïne niet kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid die zou moeten leiden tot beperkte huurprijsindexering. De vraag rijst of dit ook geldt indien er in de huurovereenkomst of toepasselijke algemene bepalingen geen artikel is opgenomen waarin rekening wordt gehouden met forse huurprijsstijgingen.

Voor nu dient nadere jurisprudentie afgewacht te worden, maar tot die tijd lijkt er onder voornoemde omstandigheden geen rechtsgrond voor beperkte huurprijsindexering te bestaan.

Meer informatie

Heeft u juridische vragen? Neem dan gerust contact met mij of een van de andere specialisten van GMW advocaten op om te bespreken wat de mogelijkheden zijn.