11 september 2017
Deze column is geschreven voor Den Haag Centraal, waarin Raymond de Mooij maandelijks schrijft over wat hij meemaakt in zijn praktijk.
“Onze huurder meneer Lauda kon met zijn scootmobiel altijd langs het tuinpad van de buren naar zijn eigen achtertuin komen, maar dat lukt nu niet meer. Die buren, de heer en mevrouw Snodaard, hebben het pad verwijderd en de deur die toegang gaf naar de achtertuin weggehaald. Er staat nu een schutting”. Sheila Joosten keek mij met grote ogen aan. De medewerkster van woningcorporatie Domus was boos. Zij vertelde dat de heer en mevrouw Snodaard vroeger ook huurders van Domus waren geweest. Maar de corporatie had het pand in het hart van Voorburg aan hen verkocht. “Wij hebben het recht van overpad door de notaris laten vastleggen, maar de Snodaards hebben sinds zij eigenaar van de woning zijn maling aan de heer Lauda. Hij moet zijn scootmobiel nu voor zijn deur parkeren in plaats van in zijn achtertuin”.
Ik bestudeerde het dossier in deze zaak. De akte waarin het recht van overpad was vastgelegd, blonk niet uit in helderheid. “Ten gunste van verkoper wordt een erfdienstbaarheid gevestigd die recht geeft op het gebruik van het pad, partijen genoegzaam bekend”, luidde artikel 16. Maar volgens Sheila Joosten kon er geen misverstand over de passage bestaan. Er liep immers maar één pad door de tuin. Bovendien had de familie Snodaard in de periode dat zij nog huurders van het pand waren, de heer Lauda dagelijks met zijn scootmobiel over hun tuinpad zien rijden.
Op mijn schriftelijke vraag om het recht van overpad te respecteren, reageerden de heer en mevrouw Snodaard met een korte e-mail. Zij waren niet bekend met de erfdienstbaarheid. Het was hun goed recht om het pad bij hun tuin te betrekken. Aan de sommatie zou geen gehoor worden gegeven. Mijn cliënte Domus liet het er niet bij zitten. Ik startte een kort geding procedure en eiste dat de familie Snodaard weer een tuinpad zou aanleggen en de doorgang naar de achtertuin van de heer Lauda zou herstellen. De zaak diende in maart van dit jaar voor de voorzieningenrechter in Den Haag. Vergezeld door Sheila Joosten en gewapend met foto’s en tekeningen van de locatie, reisde ik af naar het Paleis van Justitie. “Ik ben benieuwd naar het verweer, want volgens mij hebben de Snodaards geen verhaal”, fluisterde ik tegen mijn cliënte voor de zitting begon.
Advocaat Mr Rood voerde het woord namens de gedaagden. Dat deed hij slim. “Mijn cliënten hebben bij het aangaan van de koopovereenkomst met Domus gedacht dat het recht van overpad dat genoemd wordt in de akte betrekking heeft op het paadje dat loopt van de grens van hun perceel naar de achtertuin van het belendende pand. Van dat paadje zijn mijn cliënten immers mede-eigenaar. Maar dat de erfdienstbaarheid betrekking heeft op het pad dat door hun eigen tuin liep, daarvan is geen sprake. Was ook nooit de bedoeling”.
Verbaasd vroeg ik hoe mijn confrère dit kon beweren. Zijn cliënten hadden hun huis in Voorburg immers jaren van Domus gehuurd en de heer Lauda regelmatig over het tuinpad zien rijden?
Mr Rood glimlachte. “Anders dan uw cliënte stelt, hebben cliënten het bewuste pand nimmer gehuurd. Zij woonden tot de verhuizing aan de Laan van Meerdervoort in Den Haag. De heer Lauda en zijn scootmobiel kennen zij dus pas sinds kort”.
Tijdens een schorsing van de zaak werd er door Sheila Joosten druk gebeld met haar kantoor. De Snodaards hadden gelijk, zij hadden het pand niet eerder van Domus gehuurd.
“Maar het recht van overpad bestaat wel degelijk”, voegde zij toe. Dat zou aan de orde moeten komen in een bodemprocedure. De rechter wees de vorderingen van Domus in het kort geding namelijk af. “Er zijn teveel onzekere factoren om thans in een spoedvoorziening tot ingrijpende maatregelen te besluiten”.
