11 september 2017

Langs het tuinpad

Door Raymond de Mooij

Deze column is geschreven voor Den Haag Centraal, waarin Raymond de Mooij maandelijks schrijft over wat hij meemaakt in zijn praktijk.

“Onze huurder meneer Lauda kon met zijn scootmobiel altijd langs het tuinpad van de buren naar zijn eigen achtertuin komen, maar dat lukt nu niet meer. Die buren, de heer en mevrouw Snodaard, hebben het pad verwijderd en de deur die toegang gaf naar de achtertuin weggehaald. Er staat nu een schutting”. Sheila Joosten keek mij met grote ogen aan. De medewerkster van woningcorporatie Domus was boos. Zij vertelde dat de heer en mevrouw Snodaard vroeger ook huurders van Domus waren geweest. Maar de corporatie had het pand in het hart van Voorburg aan hen verkocht. “Wij hebben het recht van overpad door de notaris laten vastleggen, maar de Snodaards hebben sinds zij eigenaar van de woning zijn maling aan de heer Lauda. Hij moet zijn scootmobiel nu voor zijn deur parkeren in plaats van in zijn achtertuin”.

Ik bestudeerde het dossier in deze zaak. De akte waarin het recht van overpad was vastgelegd, blonk niet uit in helderheid. “Ten gunste van verkoper wordt een erfdienstbaarheid gevestigd die recht geeft op het gebruik van het pad, partijen genoegzaam bekend”, luidde artikel 16. Maar volgens Sheila Joosten kon er geen misverstand over de passage bestaan. Er liep immers maar één pad door de tuin. Bovendien had de familie Snodaard in de periode dat zij nog huurders van het pand waren, de heer Lauda dagelijks met zijn scootmobiel over hun tuinpad zien rijden.

Op mijn schriftelijke vraag om het recht van overpad te respecteren, reageerden de heer en mevrouw Snodaard met een korte e-mail. Zij waren niet bekend met de erfdienstbaarheid. Het was hun goed recht om het pad bij hun tuin te betrekken. Aan de sommatie zou geen gehoor worden gegeven. Mijn cliënte Domus liet het er niet bij zitten. Ik startte een kort geding procedure en eiste dat de familie Snodaard weer een tuinpad zou aanleggen en de doorgang naar de achtertuin van de heer Lauda zou herstellen. De zaak diende in maart van dit jaar voor de voorzieningenrechter in Den Haag. Vergezeld door Sheila Joosten en gewapend met foto’s en tekeningen van de locatie, reisde ik af naar het Paleis van Justitie. “Ik ben benieuwd naar het verweer, want volgens mij hebben de Snodaards geen verhaal”, fluisterde ik tegen mijn cliënte voor de zitting begon.

Advocaat Mr Rood voerde het woord namens de gedaagden. Dat deed hij slim. “Mijn cliënten hebben bij het aangaan van de koopovereenkomst met Domus gedacht dat het recht van overpad dat genoemd wordt in de akte betrekking heeft op het paadje dat loopt van de grens van hun perceel naar de achtertuin van het belendende pand. Van dat paadje zijn mijn cliënten immers mede-eigenaar. Maar dat de erfdienstbaarheid betrekking heeft op het pad dat door hun eigen tuin liep, daarvan is geen sprake. Was ook nooit de bedoeling”.

Verbaasd vroeg ik hoe mijn confrère dit kon beweren. Zijn cliënten hadden hun huis in Voorburg immers jaren van Domus gehuurd en de heer Lauda regelmatig over het tuinpad zien rijden?

Mr Rood glimlachte. “Anders dan uw cliënte stelt, hebben cliënten het bewuste pand nimmer gehuurd. Zij woonden tot de verhuizing aan de Laan van Meerdervoort in Den Haag. De heer Lauda en zijn scootmobiel kennen zij dus pas sinds kort”.

Tijdens een schorsing van de zaak werd er door Sheila Joosten druk gebeld met haar kantoor. De Snodaards hadden gelijk, zij hadden het pand niet eerder van Domus gehuurd.

“Maar het recht van overpad bestaat wel degelijk”, voegde zij toe. Dat zou aan de orde moeten komen in een bodemprocedure. De rechter wees de vorderingen van Domus in het kort geding namelijk af. “Er zijn teveel onzekere factoren om thans in een spoedvoorziening tot ingrijpende maatregelen te besluiten”.

Raymond de Mooij

Raymond de Mooij

Advocaat/partner

‘Met het juiste perspectief heeft elk probleem een oplossing’

Gerelateerde blogs

Vorige slide
Volgende slide

5 november 2024

Tijdelijke verhuur van woonruimte

Sinds 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten van kracht. Waar het voorheen mogelijk was om met iedere huurder een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan, is het uitgangspunt per 1 juli 2024 dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt aangegaan, met alle gevolgen van dien. Er bestaat echter nog een aantal uitzonderingen. In dit artikel worden de belangrijkste uitzonderingen aangestipt.

Lees meer

Lees meer over

14 oktober 2024

Overlast door huurders: wat kan een woningcorporatie doen?

Het komt regelmatig voor dat een huurder van een woning overlast veroorzaakt, zoals geluidsoverlast door harde muziek of luid geschreeuw, of geuroverlast door een vervuilde woning of tuin. Het is dan van groot belang dat een verhuurder adequaat reageert op meldingen van overlast, vooral wanneer het een woningcorporatie betreft die tevens verhuurder is van de getroffen buren.

Lees meer

Lees meer over

30 september 2024

Het nieuwe ROZ-model huurovereenkomst woonruimte

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft onlangs een nieuw model voor de huurovereenkomst van woonruimte gepubliceerd.

Lees meer

Lees meer over

2 september 2024

Update oneerlijke bedingen in de huurovereenkomst

De Europese Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen) beschermt consumenten tegen oneerlijke bepalingen in overeenkomsten met een ondernemer.

Lees meer

Lees meer over

28 augustus 2024

De rol van woningcorporaties in de opkomst van het middensegment

Het woningtekort in Nederland moet worden tegengegaan. Om dit te bereiken is in de Nationale prestatieafspraken afgesproken dat woningcorporaties 50.000 middenhuurwoningen moeten bouwen tot en met 2030.

Lees meer

Lees meer over
Alle artikelen