9 maart 2023

Ontruimingsbescherming

Door Wouter de Veer

De Nederlandse wet kent verschillende huurregimes. Zo gelden voor huurovereenkomsten die op woonruimte zien andere regels dan voor bijvoorbeeld huurovereenkomsten die op kantoorruimte zien.

Huurders van woonruimte genieten relatief veel bescherming van de wet. Het is voor verhuurders niet gemakkelijk om dergelijke huurovereenkomsten te beëindigen. Daarvoor is (uitzonderingen daargelaten) een wettelijke opzeggingsgrond nodig of er moet bijvoorbeeld sprake zijn van wanprestatie aan de zijde van de huurder. Huurders van kantoorruimte worden daarentegen een stuk minder goed beschermd. Verhuurders van kantoorruimte hebben namelijk geen wettelijke opzeggingsgrond nodig om de huurovereenkomst aan het einde van de overeengekomen termijn te beëindigen. Zij kunnen de huurovereenkomst zonder reden opzeggen. De einddatum van de huurovereenkomst heeft in dat geval tot gevolg dat de huurder ook daadwerkelijk moet vertrekken.

Toch kan het soms lang duren totdat een huurder van kantoorruimte het gehuurde daadwerkelijk moet ontruimen. Huurders van kantoorruimte kunnen de rechter namelijk om ontruimingsbescherming verzoeken. In het uiterste geval kan een huurder daardoor nog drie jaar na het eindigen van de huurovereenkomst gebruikmaken van het gehuurde. Hoe dit precies in zijn werk gaat, lees je in dit artikel.

De wettelijke regeling

Artikel 7:230a BW bepaalt dat een huurder van ‘overige bedrijfsruimte’ (lees: kantoorruimte) binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, een verzoekschrift bij de rechtbank kan indienen waarmee de huurder om ontruimingsbescherming verzoekt. Na het eindigen van de huurovereenkomst en de aanzegging tot ontruiming, kan een huurder in ieder geval nog twee maanden blijven zitten zonder tot ontruiming gedwongen te kunnen worden.

Uit dit artikel volgt tevens dat het voor verhuurders zaak is om de huurovereenkomst tijdig op te zeggen én de ontruiming van het gehuurde schriftelijk aan te zeggen. Als dit niet correct is gebeurd, kan de huurder blijven zitten.

Verzoek tot ontruimingsbescherming

Een verzoek tot ontruimingsbescherming wordt door de huurder bij de kantonrechter ingediend. Zo lang de kantonrechter geen beslissing over het verzoek heeft genomen, kan men de huurder niet dwingen om tot ontruiming van het gehuurde over te gaan. In de praktijk doet de kantonrechter er al snel een half jaar over om een beslissing te nemen.

In de procedure weegt de kantonrechter de belangen van de huurder tegen de belangen van de verhuurder af. Indien de kantonrechter oordeelt dat de belangen van de huurder ernstiger worden geschaad dan de belangen van de verhuurder bij een voortzetting van het gebruik van het gehuurde, wordt de ontruimingstermijn verlengd. Alle omstandigheden van het geval spelen een rol bij de beoordeling. De kantonrechter kijkt met name naar de mogelijkheid voor de huurder om vergelijkbare huurruimte in de buurt te vinden en de plannen van de verhuurder met het gehuurde.

Indien de ontruimingstermijn door de kantonrechter wordt verlengd, is dat voor maximaal één jaar, gerekend vanaf de datum van het indienen van het verzoekschrift. Hoger beroep tegen een beslissing van de kantonrechter is niet mogelijk. Verder is van belang dat de huurder voor het verstrijken van de verlengde ontruimingstermijn nogmaals een dergelijk verzoek kan indien, en daarna zelfs nog een keer. In totaal kan een huurder zijn vertrek daardoor maximaal drie jaar verlengen. In de praktijk komt dit weinig voor.

Vergoeding

Nadat de huurovereenkomst is geëindigd, betaalt de huurder geen huur meer, maar een gebruiksvergoeding. De gebruiksvergoeding is vaak gelijk aan de laatst geldende huurprijs, maar dat hoeft niet het geval te zijn. De verhuurder kan de kantonrechter namelijk verzoeken een redelijke gebruiksvergoeding vast te stellen. De gebruiksvergoeding kan dus hoger uitvallen als het prijspeil ter plaatse een stuk hoger is dan de laatst geldende huurprijs.

Uitzonderingen

Niet in iedere situatie kan een huurder aanspraak maken op ontruimingsbescherming. Een huurder kan geen aanspraak maken op ontruimingsbescherming indien de huurder de huurovereenkomst zelf heeft opgezegd, de huurder heeft ingestemd met de opzegging door de verhuurder, of indien de huurder zijn verplichtingen onder de huurovereenkomst niet is nagekomen. De laatste uitzondering betreft de situatie waarin – nadat de huurovereenkomst is gesloten – is afgesproken dat de huurder geen beroep op ontruimingsbescherming zal doen. Het is echter niet mogelijk om dit bij het aangaan van de huurovereenkomst overeen te komen.

Tot slot

Heeft u als verhuurder of huurder vragen over het beëindigen van huurovereenkomsten en/of ontruimingsbescherming? Neem dan gerust contact met mij of een van de andere specialisten van GMW advocaten op om te bespreken wat de mogelijkheden zijn.

Wouter de Veer

Wouter de Veer

Advocaat

Wouter is advocaat binnen de sectie Vastgoed & Huur.

Gerelateerde blogs

21 maart 2024

De huurrechtelijke verdeling van onderhouds- en herstelkosten

Voor wiens rekening komen de kosten van onderhoud en herstel van het pand: de huurder of de verhuurder? Het is een vraag die veelvuldig tot discussie leidt en waarover veel geprocedeerd wordt. In deze blog wordt ingezoomd op de wettelijke regeling en de afwijkende regeling van de ROZ-modellen.

Lees meer

14 maart 2024

Contractuele medehuur en de scheidingsregel: een vervolg

In een eerder artikel schreef ik reeds over de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021, waarin werd geoordeeld dat contractuele medehuurders een beroep kunnen doen op de scheidingsregel van artikel 7:267 lid 7 BW.

Lees meer

13 februari 2024

Wat kan een verhuurder doen tegen bestuursdwang?

Onlangs zijn er zes belangrijke uitspraken gepubliceerd door de Afdeling Rechtspraak van de Raad van State, waarin duidelijk wordt gemaakt wanneer bestuursdwang tegen een verhuurder mogelijk is.

Lees meer