4 januari 2024

Opschorting huurgenot door verhuurder naar aanleiding van betalingsachterstand?

Door Glenn Kerver

Kort voor de feestdagen is een tweetal interessante conclusies van advocaat-generaal Valk gepubliceerd.

Hierin laat hij zijn licht schijnen over de algemeen aanvaarde opvatting dat een verhuurder zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot niet kan opschorten. De A-G concludeert dat noch de jurisprudentie, noch de specifieke huurwetgeving, grond biedt voor een dergelijke aanname.[1] Met andere woorden: een verhuurder kan een huurder naar aanleiding van een huurachterstand toegang tot het gehuurde ontzeggen, mits dit geen vorm van eigenrichting is.

Dit vraagstuk is relevant voor de praktijk, omdat verhuurders zich dikwijls melden met de vraag of zij bij betalingsachterstanden niet simpelweg de sloten kunnen vervangen, in plaats van een kostbare en tijdrovende procedure te moeten voeren.

Hoe zat het ook alweer?

Zowel in de lagere rechtspraak als literatuur is meermaals betoogd dat een verhuurder zijn verplichting tot het ter beschikking stellen van een gehuurde woon- of bedrijfsruimte niet vanwege een betalingsachterstand van de huurder kan opschorten. Zie hierover bijvoorbeeld de toonaangevende Asser-serie:

“Een verhuurder kan zijn verplichting tot ter beschikking stellen niet opschorten in verband met een betalingsachterstand van de huurder. Er is immers sprake van een voortdurende verplichting die niet voor het verleden alsnog kan worden nagekomen wanneer de huurder zijn betalingsachterstand aanzuivert” (Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/27).

De basis achter deze opvatting is dat een verhuurder achteraf zijn verplichting niet kan nakomen, indien de huurder alsnog de verschuldigde huurpenningen voldoet.

Een ander argument is dat artikel 7:231 BW vanwege de bijzondere positie van huurders en aan hen toekomende huurbescherming voorschrijft dat een huurovereenkomst in beginsel enkel door de rechter ontbonden kan worden (ontbinding vanwege sluiting van het gehuurde op last van de gemeente daargelaten). Andere overeenkomsten kunnen ook zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden worden door een schriftelijke verklaring van een van de contractspartijen. Het opschorten van huurgenot zou de bescherming van artikel 7:231 BW doorkruisen.

Tot slot wordt erop gewezen dat het verschaffen van huurgenot een (doorlopende) kernverplichting van de verhuurder is, die niet zonder rechterlijk oordeel opgeschort kan worden.[2]

Conclusies A-G Valk

Valk beklemtoont dat het Nederlandse recht geen regel kent die opschorting van voortdurende verplichtingen of kernverplichtingen verbiedt. Hij verwijst hierbij als voorbeeld naar rechtspraak met betrekking tot de opschorting van re-integratieverplichtingen bij niet-nakoming van de verplichting tot loondoorbetaling. Het gegeven dat een huurder achteraf alsnog de huurpenningen voldoet, maakt volgens Valk niet dat het de verhuurder op het moment van ontzegging van toegang niet was toegestaan zijn verplichtingen op te schorten; dit dient voor rekening van de tekortschietende huurder te komen. In algemene zin is het volgens Valk dus onjuist dat een verhuurder de huurder geen toegang kan ontzeggen.

Het is daarbij echter wel van belang op welke wijze een en ander plaatsvindt. In het onderhavige geval had de verhuurder er bij de huurder op aangedrongen het gehuurde te ontruimen en te verlaten. Na diens vertrek had de verhuurder de sloten vervangen, en weigerde hij toegang te verlenen zolang de betalingsachterstand niet was ingelopen. Een dergelijke vorm van druk uitoefenen is volgens de A-G onder de gegeven omstandigheden begrijpelijk, en niet onrechtmatig.

Dit zou volgens Valk anders zijn indien de verhuurder door middel van “geweld, bedreiging of list” toegang tot het gehuurde ontzegt, nu dit een vorm van eigenrichting zou zijn waarmee voornoemde huurbescherming wél wordt omzeild.

Conclusie

De lezenswaardige conclusies werpen een interessant licht op een algemeen aanvaarde opvatting. Tot teleurstelling van sommige verhuurders betekent een en ander niet dat de sloten van het gehuurde zonder overleg vervangen kunnen worden, om beëindiging van de huurrelatie af te dwingen. In die zin blijft een gerechtelijke procedure de geijkte route.

Onder omstandigheden kan een verhuurder echter wel weigeren de huurder toegang tot het gehuurde te verschaffen, zolang laatstgenoemde tekortschiet in de nakoming van zijn huurrechtelijke verplichtingen. Niet valt immers in te zien waarom een verhuurder verplicht zou zijn te blijven presteren, terwijl de huurder nalaat de overeengekomen vergoeding hiervoor te voldoen.

[1] ECLI:NL:PHR:2023:1196 en ECLI:NL:PHR:2023:1204.

[2] Zie bijvoorbeeld Hof Arnhem-Leeuwarden 7 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7133, r.o. 5.8.

Meer informatie

Heeft u juridische vragen? Neem dan gerust contact met mij of een van de andere specialisten van GMW advocaten op om te bespreken wat de mogelijkheden zijn.

Glenn Kerver

Glenn Kerver

Advocaat

Glenn is advocaat binnen de secties Vastgoed & Huur en Schade & Aansprakelijkheid.

Gerelateerde blogs

21 maart 2024

De huurrechtelijke verdeling van onderhouds- en herstelkosten

Voor wiens rekening komen de kosten van onderhoud en herstel van het pand: de huurder of de verhuurder? Het is een vraag die veelvuldig tot discussie leidt en waarover veel geprocedeerd wordt. In deze blog wordt ingezoomd op de wettelijke regeling en de afwijkende regeling van de ROZ-modellen.

Lees meer

14 maart 2024

Contractuele medehuur en de scheidingsregel: een vervolg

In een eerder artikel schreef ik reeds over de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021, waarin werd geoordeeld dat contractuele medehuurders een beroep kunnen doen op de scheidingsregel van artikel 7:267 lid 7 BW.

Lees meer

13 februari 2024

Wat kan een verhuurder doen tegen bestuursdwang?

Onlangs zijn er zes belangrijke uitspraken gepubliceerd door de Afdeling Rechtspraak van de Raad van State, waarin duidelijk wordt gemaakt wanneer bestuursdwang tegen een verhuurder mogelijk is.

Lees meer