11 oktober 2015

Prejudiciële vragen over de verhuiskostenvergoeding bij renovatie

Door Gilyan Parker

Sinds 2010 is in artikel 7:220 lid 5 en 6 BW geregeld dat indien de verhuurder wil renoveren en die renovatie een verhuizing noodzakelijk maakt, de verhuurder een verhuiskostenvergoeding bij renovatie zal betalen aan de huurder. Voor 2010 was dit geregeld in artikel 11g van het Besluit Beheer Sociale Huursector (Bbsh).

De minimale hoogte van die verhuiskostenvergoeding wordt bij Ministeriële Regeling vastgesteld en bedraagt op dit moment € 5.857.-. Bij de renovatie van een complex van bijvoorbeeld 200 woningen moet dus al rekening gehouden worden met een verhuiskostenpost van in elk geval ruim een miljoen euro. In praktijk leidt de regeling van de verhuiskostenvergoeding nog al eens tot geschillen en de rechtspraak is niet altijd eenduidig. Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar uitspraak van 2 juni 2015 een viertal prejudiciële vragen voor de Hoge Raad geformuleerd alvorens zij verder beslist in de aan haar voorgelegde zaak. Naar verwachting zal dit de rechtseenheid en de rechtszekerheid over dit onderwerp bevorderen en er wordt dan ook reikhalzend uitgekeken naar de uitspraak van de Hoge Raad in deze.

Verhuiskostenvergoeding bij renovatie

Een woningcorporatie in Nijmegen had reeds 30 jaar niet gerenoveerd en de bewoners verzochten zelf om renovatie en groot onderhoud. De woningcorporatie zegde een basispakket aan werkzaamheden toe en bewoners konden daarnaast een extra pakket kiezen dat zij zelf bekostigden. De bewoners in kwestie kozen voor het extra pakket. De werkzaamheden werden in 2009 gedurende vier maanden uitgevoerd. De bewoners bewoonden een wisselwoning en regelden de verhuizing zelf. Twee jaar later maakten de bewoners aanspraak op de minimum verhuiskostenvergoeding. De kantonrechter overwoog dat van alle werkzaamheden slechts twee onderdelen als renovatie konden worden aangemerkt. Voor deze werkzaamheden was geen verhuizing noodzakelijk en dus wees hij de vordering af. Of de werkzaamheden nu in het basispakket of in het extra pakket vielen, achtte hij niet van belang. De bewoners hebben hoger beroep ingesteld.

De prejudiciële vragen

Het Hof formuleerde (verkort weergegeven) de volgende vragen voor de Hoge Raad:

  1. Heeft de huurder ook aanspraak op de minimum verhuiskostenvergoeding als de renovatie werkzaamheden die nopen tot de verhuizing plaatsvinden op zijn eigen verzoek?
  2. Maakt het voor de beantwoording van vraag 1 nog uit dat de renovatie werkzaamheden die nopen tot de verhuizing samenvallen met andere werkzaamheden die de woningcorporatie uitvoert?
  3. Heeft de rechter de vrijheid om een verhuiskostenvergoeding toe te kennen zonder het causaal verband tussen de specifieke werkzaamheden vast stellen? Maakt het daarbij nog uit of de verhuurder schadeplichtig is jegens de huurder of niet?
  4. Kan een huurder afstand doen van de minimum verhuiskostenvergoeding van artikel 11g Bbsh of 7:220 lid 5 en 6 BW?

De antwoorden op deze vragen liggen niet bepaald voor de hand.

De eerste vraag

Op de eerste vraag zou het antwoord volgens sommige juristen moeten zijn dat er geen aanspraak op een verhuiskostenvergoeding bij renovatie op eigen verzoek bestaat, omdat artikel 7:220 lid 2 BW uitgaat van de situatie waarin de verhuurder tot de renovatie wil overgaan. Echter, bij een tekstuele uitleg van artikel 7:220 BW is de wil van de verhuurder slechts van belang voor de gedoogplicht van de huurder, en niet voor het recht op de verhuiskostenvergoeding: Artikel 7:220 lid 5 BW bepaalt dat een verhuiskostenvergoeding aan de orde is bij een noodzakelijke verhuizing in verband met de renovatie als bedoeld in lid 2, derde zin. Die derde zin geeft slechts weer wat onder renovatie moet worden verstaan, en de wil van huurder of verhuurder is daarbij in het geheel niet genoemd als maatstaf. Bovendien sluit de wil van de huurder de wil van de verhuurder natuurlijk niet uit. Het enkele feit dat de renovatie plaatsvindt, geeft reeds aan dat de wil van de verhuurder bestaat, ongeacht hoe deze tot stand gekomen is. Als de verhuurder op deze wijze de mogelijkheid heeft om op kosten van de huurder zijn onroerend goed te renoveren, lijkt de totstandkoming van zijn wil niet moeilijk te begrijpen. Ik denk dus dat een verhuiskostenvergoeding bij renovatie op eigen verzoek wel degelijk mogelijk is.

De tweede vraag

Het bovenstaande geldt naar mijn mening ook wanneer de huurder zelf kiest voor een renovatie gelijktijdig met de uitvoering van dringende werkzaamheden door de verhuurder. Dit standpunt werd al eerder gevolgd.

De derde vraag

Op de derde vraag antwoorden sommige juristen dat het de hanteerbaarheid van het vraagstuk van de verhuiskostenvergoeding ten goede zou komen als niet langer het onderscheid tussen dringende werkzaamheden en renovatie zou worden gemaakt, en de rechter dus niet eerst het causaal verband tussen de verhuizing en de soort werkzaamheden hoeft vast te stellen. Ik kan me die wens voorstellen, maar zo lang artikel 7:220 BW ongewijzigd blijft, zie ik geen mogelijkheid voor de Hoge Raad om een andere uitleg aan de wet te geven dan nu reeds wordt gedaan: artikel 7:220 BW verklaart de minimum verhuiskostenvergoeding van toepassing bij renovatie, en niet bij dringende werkzaamheden. Hopelijk zal de Hoge Raad binnen de geformuleerde vraagstelling nog ruimte vinden om zich uit te spreken over de situatie waarin de verhuizing noodzakelijk is geworden doordat alle werkzaamheden gelijktijdig worden uitgevoerd, doch de werkzaamheden an sich niet per se nopen tot verhuizing.

De vierde vraag

Het antwoord op de vierde vraag, of de huurder afstand kan doen van zijn recht op de minimum verhuiskostenvergoeding, zou logischerwijs “ja” te moeten luiden. Artikel 7:220 BW is geen dwingend recht, dus afwijken van de wettelijke regeling is mogelijk, en bovendien kan ik mij voorstellen dat partijen met meer maatwerk de verhuizing kunnen regelen in het redelijk voorstel dat de verhuurder ingevolge artikel 7:220 BW aan de huurder moet doen voor de renovatie. Afstand doen van het recht op de verhuiskostenvergoeding dient mijns inziens wel uitdrukkelijk (en dus niet stilzwijgend) te geschieden, zodat misverstanden worden uitgesloten. Andersluidend wordt wel betoogd dat geen afstand gedaan kan worden. De verhuisvergoeding was voor 2010 vastgelegd in artikel 11g Bbsh en die regeling was van dwingend recht. Vanaf 2010 is de regeling opgenomen in artikel 7:220 lid 5 en 6 BW. In de Parlementaire Geschiedenis is te lezen dat de wetgever met die overheveling niet een wijziging van de regeling heeft beoogd, dus zou de regeling nog altijd dwingend recht zijn. Ik meen dat dit een academische discussie is, die reeds is achterhaald door de jurisprudentie vanaf 2010. Daarin was het in de verschillende uitspraken steeds mogelijk voor de huurder om afstand te doen van de verhuiskostenvergoeding.

Tot slot

Heeft u vragen over werkzaamheden of renovatie en de verhuiskostenvergoeding, of wilt u door ons op de hoogte gehouden worden van de uitspraak van de Hoge Raad in deze? Neem dan gerust contact met ons op.

Gilyan Parker

Gerelateerde blogs

13 februari 2024

Wat kan een verhuurder doen tegen bestuursdwang?

Onlangs zijn er zes belangrijke uitspraken gepubliceerd door de Afdeling Rechtspraak van de Raad van State, waarin duidelijk wordt gemaakt wanneer bestuursdwang tegen een verhuurder mogelijk is.

Lees meer

4 januari 2024

Opschorting huurgenot door verhuurder naar aanleiding van betalingsachterstand?

Kort voor de feestdagen is een tweetal interessante conclusies van advocaat-generaal Valk gepubliceerd.

Lees meer

28 november 2023

Huurprijsherziening bedrijfsruimte

Een van de belangrijkste onderdelen van een huurovereenkomst is de huurprijs. Na verloop van tijd kan het zo zijn dat de huurprijs niet meer marktconform is.

Lees meer