Hoge Raad geeft duidelijkheid in Didam II
In het tweede Didam-arrest van november 2024 werden door de Hoge Raad een aantal belangrijke juridische vragen beantwoord die na het eerste Didam-arrest uit 2021 nog onduidelijk bleven.
Didam I-arrest
Om te beginnen een terugblik op de zaak van drie jaar geleden. In het Didam-arrest achtte een partij zich benadeeld doordat de verkoop van een schaars stuk grond van de gemeente niet in alle eerlijkheid was verlopen. De benadeelde partij stelde dat potentiële gegadigden niet eerlijk de kans kregen om mee te dingen in een open en transparante verkoopprocedure.
De Hoge Raad bevestigt in dit arrest dat overheidsorganen bij de verkoop van schaarse onroerende zaken (zoals percelen grond) gebonden zijn aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat uit art. 3:14 BW voortvloeit dat een overheidsorgaan bij deze civielrechtelijke transacties het gelijkheidsbeginsel in acht dient te nemen. Dit leidt ertoe dat mededingingsruimte moet worden geboden aan (potentiële) gegadigden.
Het overheidslichaam dient hierbij objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria te hanteren. Dit betekent dat de bestuursorganen openheid dienen te garanderen en tijdig en helder dienen te communiceren ten aanzien van het verkoopproces. Het doel is om met deze zogeheten Didam-regels te zorgen voor een gelijke behandeling van alle geïnteresseerden.
Didam II-arrest
Naar aanleiding van het eerste Didam-arrest bleven juridische vragen bestaan over de uitvoering van de rechtsregels, zoals de gevolgen van het niet naleven van de Didam-regels door bestuursorganen.
In het tweede Didam-arrest biedt de Hoge Raad meer duidelijkheid.
Niet nietig of vernietigbaar
De Hoge Raad bevestigde in Didam II dat bestuursorganen niet direct in strijd handelen met dwingende wetsbepalingen wanneer zij de Didam-regels niet opvolgen tijdens de verkoopprocedure. Dit betekent dat een verkoopovereenkomst tussen de overheid en een koper niet direct nietig of vernietigbaar is. De gesloten overeenkomst blijft dus in beginsel in stand, zelfs als deze tot stand gekomen is in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het eerlijkheidsbeginsel.
Terugwerkende kracht
Daarnaast werd in Didam II verduidelijkt of de regels uit het Didam-arrest alleen gelden voor toekomstige gevallen of ook voor transacties die voorafgaand aan het arrest zijn gesloten. De Hoge Raad oordeelde dat de regels die in Didam I werden vastgesteld, gebaseerd zijn op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur die reeds vóór het arrest van kracht waren.
De rechtsregels uit dit arrest hebben dus terugwerkende kracht en zijn ook van toepassing op (alle) eerdere transacties waarbij de Didam-regels niet zijn nageleefd. Dit kan mogelijk leiden tot schadeclaims voor overeenkomsten die voorafgaand aan het Didam-arrest van 2021 zijn gesloten.
Rechtsmiddelen
Voor benadeelde partijen die zich niet eerlijk behandeld voelen in de verkoopprocedure, bestaan rechtsmiddelen. Indien zij menen dat hun kansen onterecht zijn beperkt, kunnen zij de overheid aanspreken op grond van de onrechtmatige daad en schadevergoeding vorderen.
Als de verkoopprocedure nog niet contractueel is vastgelegd, kan de benadeelde partij de voorgenomen verkoop zelfs blokkeren. Is de overeenkomst echter al gesloten en is de overheid verplicht tot levering, dan blijft schadevergoeding de enige mogelijkheid. De benadeelde partij kan de schadevergoeding vorderen op basis van de gemiste kans tot koop van het perceel.
Eén serieuze gegadigde
Daarnaast herhaalde en bevestigde de Hoge Raad in Didam II het volgende punt: wanneer bij de verkoop van een stuk grond slechts één serieuze gegadigde bestaat, handelt de overheid niet in strijd met de mededingings- en eerlijkheidsbeginselen. Het is echter wel noodzakelijk dat de overheid in zo’n geval open en transparant blijft communiceren over het verkoopproces, zodat iedereen alsnog kennis kan nemen van de voorgenomen verkoop. De overheid moet bovendien zorgvuldig motiveren waarom slechts één gegadigde als serieuze koper wordt beschouwd. Dit voorkomt willekeur en waarborgt de naleving van het eerlijkheidsbeginsel.
Belang en gevolg van Didam II
Om met een bepaalde gegadigde in zee te gaan moet altijd een objectieve rechtvaardiging bestaan. Hiermee worden favoritisme en willekeur voorkomen en wordt eerlijke concurrentie gewaarborgd.
Met zijn uitspraak beperkt de Hoge Raad de vrijheid van overheidslichamen niet in het vaststellen van ontwikkelingsplannen, maar de Didam-regels komen pas om de hoek kijken zodra een plan leidt tot de verkoop van onroerend goed.
Conclusie
De Hoge Raad benadrukt in Didam II dat overheden de algemene beginselen van behoorlijk bestuur dienen na te leven bij de verkoop van onroerend goed aan private partijen. De rechtsregels uit Didam hebben terugwerkende kracht en kunnen gevolgen hebben voor eerdere transacties waar overheden de Didam-regels niet hebben nageleefd. Daarnaast hebben benadeelde partijen het recht om schadevergoeding te vorderen tegenover de overheid op basis van onrechtmatige daad.
Meer informatie
Heeft u nog verdere vragen of wilt u een afspraak maken, neem dan gerust contact met ons op.
