19 december 2021
In deze blog bespreek ik wanneer een huurprijs van een bedrijfsruimte door de rechter kan worden gewijzigd, welke criteria daarbij een rol spelen en vanaf wanneer deze eventuele nieuwe huurprijs geldt. Lees hieronder verder, of bekijk de video aan het einde van dit bericht.
Bij aanvang van een huurovereenkomst komen de huurder en verhuurder de hoogte van de huurprijs van de bedrijfsruimte overeen. In de praktijk komt het echter regelmatig voor dat huurder en verhuurder het samen niet eens worden over een wijziging van de huurprijs. Zowel de huurder als de verhuurder kan dan de rechter verzoeken om op basis van een deskundigenrapport de huurprijs te wijzigen.
Bij huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor bepaalde tijd of verlengd zijn met een bepaalde tijd, kan de huurprijs opnieuw vastgesteld worden na afloop van de overeengekomen huurtermijn.
Bij huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor onbepaalde tijd, kan de huurprijs opnieuw worden vastgesteld 5 jaar nadat de laatstelijk overeengekomen huurprijs is ingegaan. Of 5 jaar nadat de huurprijs door een rechter is vastgesteld.
Het is afhankelijk van de huurovereenkomst hoeveel deskundigen er ingeschakeld moeten worden. En op welk moment de zaak aan de rechter voorgelegd wordt. Het is belangrijk dat de ingeschakelde deskundige onafhankelijk en deskundig is. Ook moet de deskundige aan de kwaliteitseisen van een vastgoedtaxateur voldoen.
Om een redelijke nieuwe huurprijs te bepalen wordt er gekeken naar de geldende huurprijs van bedrijfsruimten in de buurt. Dit worden in de praktijk wel vergelijkingspanden genoemd. De bedrijfsruimten moeten wél relevant zijn voor de vergelijking met het gehuurde. Zo moet de bedrijfsruimte vergelijkbaar zijn qua grootte, indeling en staat. Ook de bereikbaarheid en de voorzieningen in en rondom de bedrijfsruimte zijn relevante factoren. Net als – tot op zekere hoogte – het soort bedrijf dat wordt uitgeoefend.
De vergelijkingspanden dienen ook ter plaatse te zijn. Dit betekent dat ze in de directe omgeving gelegen moeten zijn. Bijvoorbeeld in hetzelfde winkelgebied. Als er geen vergelijkbare bedrijfsruimten in de buurt zijn, dan wordt er gekeken naar verder weg gelegen bedrijfsruimten.
Tot slot worden alleen de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten meegenomen, zoals deze golden in de afgelopen 5 jaar.
Als de deskundige geschikte vergelijkingspanden heeft gevonden, dan herleidt hij de huurprijzen tot een actuele huurprijs per vierkante meter en bepaalt op basis daarvan de nieuwe huurprijs. Daarover brengt hij advies uit aan de rechter.
De rechter kan vervolgens dit advies opvolgen, maar is niet aan het advies gebonden. De rechter kan de vordering van de huurder of verhuurder afwijzen, een nieuwe huurprijs bepalen, of -als hij dit nodig acht- een nieuwe deskundige benoemen.
Als de rechter tot het oordeel komt dat de huurprijs inderdaad te sterk afwijkt van andere huurprijzen in de omgeving en er dus een nieuwe huurprijs moet worden vastgesteld, dan geldt de nieuwe huurprijs in beginsel vanaf het moment dat de vordering door de huurder of verhuurder bij de rechter is ingesteld. Of – als de rechter de deskundige heeft benoemd – vanaf het tijdstip dat het verzoek tot benoeming is gedaan. Als een van de partijen dit vordert, dan kan de rechter op grond van bijzondere omstandigheden ook een andere ingangsdatum van de nieuwe huurprijs bepalen.
De rechter kan bij de vaststelling ook bepalen dat de huurprijs gedurende een termijn van maximaal 5 jaar geleidelijk wordt aangepast. Hoewel het taxeren van vastgoed een vak apart is, is er ruimte om juridisch verweer te voeren tegen het deskundigenrapport. Denk hierbij aan de gekozen vergelijkingspanden, de wijze van taxeren, en de meetmethoden. Het is daarom van belang om tijdens een huurprijsherziening goed begeleid te worden.
Heeft u nog een vraag over het wijzigen van een huurprijs, neem dan contact met mij op.
