Artikel 7:204 e.v.BW
Het begrip “gebrek” heeft een ruime betekenis. Het betreft eigenlijk elke beperking van het gebruiksgenot die niet aan de huurder is toe te rekenen. En waar de huurder ook geen rekening mee hoefde te houden bij een goed onderhouden zaak. Als gebrek wordt bijvoorbeeld aangemerkt een kapotte waterleiding of achterstallig onderhoud van het schilderwerk. Maar ook een voorschrift in het bestemmingsplan dat zich verzet tegen het gebruik als woonruimte. De verhuurder is verplicht om gebreken te verhelpen.
Dat geldt alleen niet voor de zaken die opgesomd staan in het Besluit Kleine Herstellingen. Die kleine herstellingen blijven voor rekening van de huurder. Ook geldt het niet voor gebreken waarvan herstel onmogelijk is, of waarvan het herstel zo duur is dat het herstel redelijkerwijs niet verlangd kan worden van de verhuurder. Een feitelijke stoornis door derden valt buiten het begrip “gebrek”. Toch kan een verhuurder verplicht worden om op te treden tegen een overlast veroorzakende buurman, als die buurman ook huurder van dezelfde verhuurder is.
Als de verhuurder, ook na behoorlijk in gebreke te zijn gesteld door de huurder, niet overgaat tot herstel, kan de huurder zelf overgaan tot het herstel en de redelijke kosten daarvan op de verhuurder verhalen. Hij kan de kosten ook in mindering brengen op de huurprijs. Een andere mogelijkheid is dat de huurder niet overgaat tot herstel, maar dat hij bij de rechter een evenredige vermindering vordert van de huurprijs totdat het gebrek verholpen is. Van deze regels kan niet ten nadele van de huurder van woonruimte worden afgeweken.
Let op: de huurder mag zonder overeenstemming of rechtelijke uitspraak niet eigenmachtig de huur inhouden. Dan wordt hij gezien als wanbetaler, en dat kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.
In het geval dat een gebrek leidt tot gevolgschade (zoals herstel van schilderwerk na een lekkage), is de verhuurder niet automatisch ook aansprakelijk voor deze gevolgschade. Dat is hij alleen als het gebrek aan hem toe te rekenen is of wanneer hij het gebrek al kende of moest kennen bij aanvang van de huurovereenkomst, en hij daarover niets heeft medegedeeld. Een gebrek is de verhuurder bijvoorbeeld toe te rekenen, wanneer het is ontstaan door achterstallig onderhoud, of wanneer eerdere herstelwerkzaamheden niet vakkundig zijn uitgevoerd. In het geval dat de verhuurder het gebrek al kende of moest kennen bij aanvang, kan de aansprakelijkheid van de verhuurder nooit contractueel worden beperkt of uitgesloten.
Heeft u een vraag over de gebreken aan het gehuurde? Of heeft u een andere juridische vraag? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen u graag.
Glenn Kerver
Aansprakelijkheidrecht, Huurrecht, Letselschade, Vastgoedrecht Lees meer over deze advocaatOns team van ervaren huurrecht advocaten staat voor u klaar.
Heeft u een vraag of wilt u juridisch advies? Neem gerust contact met ons op.
10 maart 2026
Wijzigingen in Huisvestingsverordening Den Haag: woningsplitsing en hospita-verhuur
De gemeente Den Haag heeft haar regelgeving aangepast met het oog op het creëren van meer woonruimte zonder nieuwbouw, maar mét behoud van de leefbaarheid. Per 1 april 2026 gelden o.a. de volgende wijzigingen in de Huisvestingsverordening Den Haag.
Lees meer
9 februari 2026
De rechten van het kind bij ontruiming van een woning
Op 28 november 2025 heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord over de rol van de rechten van het kind bij een vordering tot ontruiming van een huurwoning. Dit artikel behandelt de aanleiding voor deze vragen, de kernoverwegingen van de Hoge Raad en de gevolgen voor de (rechts)praktijk.
Lees meer
27 januari 2026
De werking van een omzettingsverklaring bij aanneming van werk
Stel dat een aannemer is ingehuurd voor een aanneming van werk, maar dat bij de uitvoering daarvan een probleem ontstaat. Dit komt helaas vaak voor. Als het vervolgens samen niet lukt om de kwestie op te lossen, is het aan te raden om juridische stappen te overwegen. Hieronder een praktische uitleg en vijf handige tips.
Lees meer
9 december 2025
Overlast door huurders: wat is de rol van de verhuurder?
In dit artikel wordt nader ingegaan op de verantwoordelijkheden van een verhuurder in geval van overlast, de aanpak die hij kan hanteren en de maatregelen die hij kan nemen. Zie ook: vijf handige tips.
Lees meer
26 november 2025
Schadevergoeding na verjaring van eigendom
Na het verstrijken van een verjaringstermijn vervalt een vordering. In het geval van verjaring in eigendomskwesties houdt dit in dat een eigenaar zijn vastgoed niet langer kan opeisen van de bezitter. Het eigendomsrecht gaat in zo’n geval over van de eigenaar op de bezitter. In sommige gevallen is er echter toch nog een mogelijkheid om alsnog aanspraak te maken op het vastgoed. Het schadevergoedingsrecht biedt in die gevallen een oplossing.
Lees meer
11 november 2025
Kun je in het vastgoed- en huurrecht aanspraak maken op een immateriële schadevergoeding?
De laatste jaren krijgen wij steeds meer vragen over de vergoeding van immateriële schade. Met name expats zijn gewend dat er naast een materiële schadevergoeding ziend op de daadwerkelijk gemaakte kosten, ruimte bestaat voor een vergoeding van minder concrete schade.
Lees meer
18 september 2025
Opzegging huurcontract wegens dringend eigen gebruik: wat zijn de regels voor verhuurders?
Huurders van woonruimte kunnen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zonder reden opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn die gelijk is aan de betalingstermijn van de huur (tenzij een minimumduur is overeengekomen). Dat geldt niet voor de verhuurder.
Lees meer
25 augustus 2025
Who’s that girl? – Verboden onderhuur en ontruiming
Het is een huurder van woonruimte in beginsel niet toegestaan de woning aan een ander te verhuren. Recentelijk stonden wij een verhuurder bij die werd geconfronteerd met een haar onbekende onderhuurster. Rechtvaardigt dit ontbinding van de huurovereenkomst, en is het mogelijk om in kort geding ontruiming van de woning te bewerkstelligen?
Lees meer
31 juli 2025
Wanneer mag een verhuurder een gehuurde woning betreden?
Een vraag die wij vaak krijgen: “Mag ik de door mij verhuurde woning binnengaan zonder toestemming van de huurder?” Verhuurders willen graag weten of hun woning goed verzorgd wordt en of een huurder de woning gebruikt volgens de gemaakte afspraken.
Lees meer
