Huurders van woonruimten worden in Nederland goed beschermd. Huurbescherming geldt voor huurders van zelfstandige en onzelfstandige woningen met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Er geldt géén huurbescherming indien:
- indien de huur naar zijn aard van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW);
- uitsluitend tijdens de eerste 9 maanden wanneer er sprake is van hospita verhuur (artikel 7:232 lid 3 BW);
- de huur plaatsvindt op grond van de leegstandwet;
- er sprake is van tussenhuur/een diplomatenclausule;
- er sprake is van een huurovereenkomst met een categorie huurder zoals genoemd in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten.
Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
Per 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten in werking getreden. Daardoor is een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar in beginsel niet meer mogelijk (uitzonderingen daargelaten) en is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd het uitgangspunt. Huurders met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd genieten huurbescherming.
Opzeggen van een huurovereenkomst
In het geval er sprake is van huurbescherming dient de verhuurder een valide reden te hebben om de huurovereenkomst door opzegging te laten eindigen. De opzegging dient voorts schriftelijk te geschieden en er moet een opzegtermijn in acht worden genomen door de verhuurder (minimaal 3 en maximaal 6 maanden, afhankelijk van het aantal jaren dat de huurder in het gehuurde woont). De verhuurder dient minimaal één van de in artikel 7:274 lid 1 BW genoemde opzeggingsgronden te hanteren.
Indien de verhuurder de huurovereenkomst opzegt en de huurder het daar niet mee eens is, blijft de huurovereenkomst doorlopen. De huurder wordt in de gelegenheid gesteld om binnen 6 weken nadat de opzeggingsbrief is verstuurd aan te geven of wordt ingestemd met het einde van de huurovereenkomst. In het geval niet of niet instemmend wordt gereageerd, zal de verhuurder naar de rechter moeten met als inzet om de huurovereenkomst te laten beëindigen. De kantonrechter zal vervolgens beoordelen of er een einde komt aan de huurovereenkomst en het gehuurde ontruimd moet worden. In het oordeel mag de kantonrechter alleen de in de opzeggingsbrief aangehaalde opzeggingsgronden toetsen.
De opzeggingsgronden
De opzeggingsgronden staan limitatief opgesomd in de wet (artikel 7:274 lid 1 sub a tot en met f BW) en bepalen kort gezegd dat een huurovereenkomst door opzegging kan eindigen indien:
- de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt, dat wil zeggen dat er niet is voldaan aan de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Gedacht kan worden aan wanbetaling, hennepteelt, onderverhuur of overlast;
- er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een uitdrukkelijk ontruimingsbeding (diplomatenclausule). Aan deze opzeggingsgrond zijn nadere voorwaarden verbonden;
- de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Gedacht kan worden aan sloop of renovatie of omdat de verhuurder de woning zelf wil gaan bewonen. Hieronder vallen ook de categorieën huurders die worden genoemd in artikelen 7:274a – 274g BW. Gedacht kan worden aan campuscontracten en jongerencontracten;
- de huurder weigert een redelijk aanbod voor een gewijzigde huurovereenkomst te accepteren. Deze opzeggingsgrond komt in de praktijk weinig voor;
- de verhuurder de woning een bestemming wil geven die overeenkomt met het bestemmingsplan;
- er sprake is van hospitaverhuur. Deze opzeggingsgrond geeft de verhuurder van een onzelfstandige woonruimte die in zijn eigen woning kamers (onder)verhuurt de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen. Gedurende de eerste 9 maanden kan de huurovereenkomst echter zonder opgaaf van redenen door de verhuurder worden beëindigd;
- een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.36, tweede lid, van de Omgevingswet is verleend voor maximaal vijftien jaar en de huurovereenkomst is opgezegd tegen de dag waarop die omgevingsvergunning komt te vervallen;
- de verhuurder een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en niet meer dan één woning verhuurt, tot verkoop van de woning wil overgaan en hij voorafgaand aan de huurovereenkomst ten minste twee jaar zelf in de woning heeft gewoond;
- de huurder op grond van artikel 54d van de Woningwet de huur heeft voortgezet en achtentwintig jaar is geworden of, als de huurder overleden is, achtentwintig zou zijn geworden en de huurder en eventuele medehuurders andere passende woonruimte kunnen verkrijgen.
Op welke andere manieren kan een huurovereenkomst eindigen?
Ontbinden huurovereenkomst
- Huurder kan buitengerechtelijk ontbinden (6:265-267 BW);
- Ontbinding door huurder is niet snel gerechtvaardigd, behalve in expliciet geregelde gevallen, bijvoorbeeld onmogelijk genot of gevaar (7:279 BW);
- Verhuurder moet voor ontbinding naar de kantonrechter, behalve bij sluiting van een woning door de burgemeester of indien het onmogelijk is om het huurgenot te verschaffen. (7:231 BW en 7:210 BW).
Voor de verhuurder gelden de volgende ontbindingsgronden:
- Ontbinding wegens wanprestatie. Te denken valt aan een betalingsachterstand, hennepteelt, overlast of illegale onderverhuur (6:265 BW). Bij wanprestatie kan ook gekozen worden voor opzegging van de huurovereenkomst;
- Ontbinding bij geheel onmogelijk worden van het verstrekken van het genot én het ontbreken van de herstelplicht (7:210 lid 1 BW). De verhuurder heeft geen herstelplicht voor gebreken waarvan herstel onmogelijk is, of waarvan het herstel zo kostbaar is dat herstel niet van de verhuurder verlangd kan worden (7:206 lid 1 BW). Wanneer het gaat om een gebrek dat niet op grond van 7:206 BW verplicht verholpen moet worden maar wel het huurgenot onmogelijk maakt, is niet alleen huurder, maar ook verhuurder gerechtigd om te ontbinden (7:210 lid 1 BW, buitengerechtelijk);
- Ontbinding ter verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan (7:281 lid 1 BW). Een verhuurder die als rechtsopvolger (7:226 BW) eigenaar is, kan direct ontbinding vorderen omwille van het bestemmingsplan (7:281 lid 1 BW). Een verhuurder die op grond van een bestemmingsplan ontbindt, wordt wel schadeplichtig jegens de huurder;
- Buitengerechtelijke ontbinding na sluiting gehuurde van overheidswege (7:231 lid 2 BW, buitengerechtelijk). Het moet dan gaan om algemene verstoring van de openbare orde (174 & 174a Gemeentewet), vervaardiging, aanwezigheid of handel in verboden drugs (13b Opiumwet) of bedreiging van de leefbaarheid door een doen of nalaten (17 jo.1a-b Woningwet). Bij buitengerechtelijke ontbinding hoeft de verhuurder niet naar de rechter om de huurovereenkomst te laten ontbinden, maar kan de verhuurder de huurovereenkomst zelf ontbinden door middel van een brief aan de huurder.
Beëindiging huurovereenkomst met wederzijds goedvinden
Artikel 7:271 lid 8 BW bepaalt dat, indien huurder en verhuurder een beëindigingsovereenkomst sluiten, de overige leden van het artikel met opzeggingsformaliteiten niet van toepassing zijn. Net als bij andere overeenkomsten kunnen huurder en verhuurder samen besluiten de huurovereenkomst te beëindigen. Een beëindigingsovereenkomst is alleen rechtsgeldig als deze is gesloten nadat de huur is ingegaan. Deze bepaling is ter bescherming van de huurder. Voorkomen moet worden dat huurder al bij voorbaat (gedwongen) afziet van zijn recht op huurbescherming.
Meer huurrecht-gerelateerde onderwerpen >
