Einde huur – woonruimte

Huurders van woonruimte hebben wettelijke huurbescherming. Dat betekent dat de verhuurder de huur alleen kan opzeggen op grond van een wettelijke opzeggingsgrond. Huurbescherming geldt voor huurders van zelfstandige en onzelfstandige woningen met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. En in veel gevallen geldt het ook voor huurders met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.

Er geldt géén huurbescherming indien:

• de huur naar zijn aard van korte duur is (bijvoorbeeld een vakantiewoning of verhuur voor urgente hulp in nood artikel 7:232 lid 2 BW);
• uitsluitend tijdens de eerste 9 maanden wanneer er sprake is van hospita verhuur (artikel 7:232 lid 3 BW);
• de huur plaatsvindt op grond van de leegstandwet;
• er sprake is van een huurovereenkomst met een categorie huurder zoals genoemd in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten.

Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is uitgangspunt

Per 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten in werking getreden. Daardoor is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd het wettelijk uitgangspunt. Huurders met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd genieten huurbescherming. Huurders met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd genieten ook huurbescherming.

De verhuurder kan dus zowel bij onbepaalde tijd als bij bepaalde tijd alleen maar opzeggen als hij een wettelijke opzeggingsgrond heeft. Bij onbepaalde tijd kan die opzegging op elk moment (of na verloop van de eventueel overeengekomen minimumduur). Bij bepaalde tijd kan dat echter alleen maar tegen het einde van de overeengekomen periode.

Opzeggen van een huurovereenkomst

In het geval er sprake is van huurbescherming dient de verhuurder een valide reden te hebben om de huurovereenkomst door opzegging te laten eindigen. De opzegging dient voorts schriftelijk te geschieden en er moet een opzegtermijn in acht worden genomen door de verhuurder (minimaal 3 en maximaal 6 maanden, afhankelijk van het aantal jaren dat de huurder in het gehuurde woont). De verhuurder dient minimaal één van de in artikel 7:274 lid 1 BW genoemde opzeggingsgronden te hanteren en die ook te noemen in de opzeggingsbrief.

Indien de verhuurder de huurovereenkomst opzegt en de huurder het daar niet mee eens is, blijft de huurovereenkomst doorlopen. De huurder wordt in de gelegenheid gesteld om binnen 6 weken nadat de opzeggingsbrief is verstuurd aan te geven of wordt ingestemd met het einde van de huurovereenkomst. In het geval niet of niet instemmend wordt gereageerd, zal de verhuurder naar de kantonrechter moeten om de huurovereenkomst te laten beëindigen. De kantonrechter zal vervolgens beoordelen of er een einde komt aan de huurovereenkomst en het gehuurde ontruimd moet worden. In het oordeel mag de kantonrechter alleen de in de opzeggingsbrief aangehaalde opzeggingsgronden toetsen.

De opzeggingsgronden

De opzeggingsgronden staan limitatief opgesomd in de wet (artikel 7:274 lid 1 sub a tot en met f BW) en bepalen kort gezegd dat een huurovereenkomst door opzegging kan eindigen indien:

• de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt, dat wil zeggen dat er niet is voldaan aan de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Gedacht kan worden aan wanbetaling, hennepteelt, onderverhuur of overlast;
• er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een uitdrukkelijk ontruimingsbeding (diplomatenclausule). Aan deze opzeggingsgrond zijn nadere voorwaarden verbonden;
• de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Gedacht kan worden aan dringende sloop of renovatie of omdat de verhuurder de woning dringend zelf moet kunnen gaan gebruiken. Hieronder valt eigen bewoning, maar ook het moeten kunnen verhuren aan de voor de woning bestemde doelgroep als genoemd in artikelen 7:274a – 274g BW. Gedacht kan worden aan verhuur aan studenten, jongeren, ouderen, gehandicapten of grote gezinnen;
• de huurder weigert een redelijk aanbod voor een gewijzigde huurovereenkomst te accepteren. Deze opzeggingsgrond komt in de praktijk weinig voor;
• de verhuurder de woning een bestemming wil geven die overeenkomt met het omgevingsplan;
• er sprake is van hospitaverhuur en de belangen van de hospita groter zijn dan die van de huurder. Deze opzeggingsgrond geeft de verhuurder van een onzelfstandige woonruimte die in zijn eigen woning kamers (onder)verhuurt de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen. Gedurende de eerste 9 maanden kan de huurovereenkomst echter zonder opgaaf van redenen door de verhuurder worden opgezegd;
• een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.36, tweede lid, van de Omgevingswet is verleend voor maximaal vijftien jaar en de huurovereenkomst is opgezegd tegen de dag waarop die omgevingsvergunning komt te vervallen;
• de verhuurder een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en niet meer dan één woning verhuurt, tot verkoop van zijn woning wil overgaan nadat hij is gaan samenwonen met zijn partner en hij die samenwoning wil voortzetten, en dus zijn eigen woning niet meer nodig heeft;
• de huurder op grond van artikel 54d van de Woningwet (Wet huurbescherming weeskinderen) na overlijden van de huurder als oudste bewoner de huur heeft voortgezet en achtentwintig jaar is geworden of, als die huurder (ook) overleden is, achtentwintig zou zijn geworden, en tevens blijkt dat de huurder en eventuele medehuurders andere passende woonruimte kunnen verkrijgen.

Op welke andere manieren kan een huurovereenkomst eindigen?

Ontbinden huurovereenkomst

Soms is ontbinding van de overeenkomst voor een verhuurder gunstiger dan opzegging. Opzegging kan immers alleen met inachtneming van een opzegtermijn, en het kan alleen aan het einde van overeengekomen huurperiode. Een ontbinding heeft direct effect.

• De huurder kan in beginsel buitengerechtelijk ontbinden (6:265-267 BW);
• Ontbinding door de huurder is echter niet snel gerechtvaardigd, behalve in expliciet geregelde gevallen, bijvoorbeeld als er sprake is van een absolute onmogelijkheid tot genot van het gehuurde of het bestaan van een gevaarlijke situatie (7:279 BW);
• De verhuurder moet voor een ontbinding altijd naar de kantonrechter, behalve in het geval van sluiting van een woning door de burgemeester of indien het absoluut onmogelijk is geworden om het huurgenot te verschaffen. (7:231 BW en 7:210 BW).

Voor de verhuurder kunnen de volgende situaties reden geven voor ontbinding van de huurovereenkomst:

• Ontbinding wegens wanprestatie. Te denken valt aan een betalingsachterstand, hennepteelt, overlast of illegale onderverhuur (6:265 BW). Bij wanprestatie kan ook gekozen worden voor opzegging van de huurovereenkomst;
• Ontbinding bij geheel onmogelijk worden van het verstrekken van het genot én het ontbreken van de herstelplicht (7:210 lid 1 BW). De verhuurder heeft geen herstelplicht voor gebreken waarvan herstel onmogelijk is, of waarvan het herstel zo kostbaar is dat herstel niet van de verhuurder verlangd kan worden (7:206 lid 1 BW). Wanneer het gaat om een gebrek dat niet op grond van 7:206 BW verplicht verholpen moet worden maar wel het huurgenot onmogelijk maakt, is niet alleen huurder, maar ook verhuurder gerechtigd om te ontbinden (7:210 lid 1 BW, buitengerechtelijk);
• Ontbinding ter verwezenlijking van een geldend omgevingsplan (7:281 lid 1 BW). Een verhuurder die als rechtsopvolger (7:226 BW) eigenaar is, kan direct ontbinding vorderen omwille van het omgevingsplan (7:281 lid 1 BW). Een verhuurder die op grond van een omgevingsplan ontbindt, wordt wel schadeplichtig jegens de huurder;
• Buitengerechtelijke ontbinding na sluiting gehuurde van overheidswege (7:231 lid 2 BW, buitengerechtelijk). Het moet dan gaan om algemene verstoring van de openbare orde (174 & 174a Gemeentewet), vervaardiging, aanwezigheid of handel in verboden drugs (13b Opiumwet) of bedreiging van de leefbaarheid door een doen of nalaten (17 jo.1a-b Woningwet). Bij buitengerechtelijke ontbinding hoeft de verhuurder niet naar de rechter om de huurovereenkomst te laten ontbinden, maar kan de verhuurder de huurovereenkomst zelf ontbinden door middel van een brief aan de huurder.

Beëindiging huurovereenkomst met wederzijds goedvinden

Artikel 7:271 lid 8 BW bepaalt dat, indien huurder en verhuurder een beëindigingsovereenkomst sluiten, de overige leden van het artikel met opzeggingsformaliteiten niet van toepassing zijn. Net als bij andere overeenkomsten kunnen huurder en verhuurder samen besluiten de huurovereenkomst te beëindigen. Een beëindigingsovereenkomst is alleen rechtsgeldig als deze is gesloten nadat de huur is ingegaan. Deze bepaling is ter bescherming van de huurder. Voorkomen moet worden dat huurder al bij voorbaat (gedwongen) afziet van zijn recht op huurbescherming.

Meer huurrecht-gerelateerde onderwerpen >