Artikel 7:204 e.v.BW
Het begrip “gebrek” heeft een ruime betekenis. Het betreft eigenlijk elke beperking van het gebruiksgenot die niet aan de huurder is toe te rekenen. En waar de huurder ook geen rekening mee hoefde te houden bij een goed onderhouden zaak. Als gebrek wordt bijvoorbeeld aangemerkt een kapotte waterleiding of achterstallig onderhoud van het schilderwerk. Maar ook een voorschrift in het bestemmingsplan dat zich verzet tegen het gebruik als woonruimte. De verhuurder is verplicht om gebreken te verhelpen.
Dat geldt alleen niet voor de zaken die opgesomd staan in het Besluit Kleine Herstellingen. Die kleine herstellingen blijven voor rekening van de huurder. Ook geldt het niet voor gebreken waarvan herstel onmogelijk is, of waarvan het herstel zo duur is dat het herstel redelijkerwijs niet verlangd kan worden van de verhuurder. Een feitelijke stoornis door derden valt buiten het begrip “gebrek”. Toch kan een verhuurder verplicht worden om op te treden tegen een overlast veroorzakende buurman, als die buurman ook huurder van dezelfde verhuurder is.
Als de verhuurder, ook na behoorlijk in gebreke te zijn gesteld door de huurder, niet overgaat tot herstel, kan de huurder zelf overgaan tot het herstel en de redelijke kosten daarvan op de verhuurder verhalen. Hij kan de kosten ook in mindering brengen op de huurprijs. Een andere mogelijkheid is dat de huurder niet overgaat tot herstel, maar dat hij bij de rechter een evenredige vermindering vordert van de huurprijs totdat het gebrek verholpen is. Van deze regels kan niet ten nadele van de huurder van woonruimte worden afgeweken.
Let op: de huurder mag zonder overeenstemming of rechtelijke uitspraak niet eigenmachtig de huur inhouden. Dan wordt hij gezien als wanbetaler, en dat kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.
In het geval dat een gebrek leidt tot gevolgschade (zoals herstel van schilderwerk na een lekkage), is de verhuurder niet automatisch ook aansprakelijk voor deze gevolgschade. Dat is hij alleen als het gebrek aan hem toe te rekenen is of wanneer hij het gebrek al kende of moest kennen bij aanvang van de huurovereenkomst, en hij daarover niets heeft medegedeeld. Een gebrek is de verhuurder bijvoorbeeld toe te rekenen, wanneer het is ontstaan door achterstallig onderhoud, of wanneer eerdere herstelwerkzaamheden niet vakkundig zijn uitgevoerd. In het geval dat de verhuurder het gebrek al kende of moest kennen bij aanvang, kan de aansprakelijkheid van de verhuurder nooit contractueel worden beperkt of uitgesloten.
Heeft u een vraag over de gebreken aan het gehuurde? Of heeft u een andere juridische vraag? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen u graag.
Glenn Kerver
Aansprakelijkheidrecht, Huurrecht, Letselschade, Vastgoedrecht Lees meer over deze advocaatOns team van ervaren huurrecht advocaten staat voor u klaar.
Heeft u een vraag of wilt u juridisch advies? Neem gerust contact met ons op.
17 juli 2025
Wijzigen van overeenkomsten
In het contractenrecht geldt als uitgangspunt pacta sunt servanda. Dit Latijnse gezegde houdt in dat overeenkomsten in beginsel moeten worden nagekomen. Hoewel deze regel niet expliciet in de wet staat, vormt het de basis voor de juridische verplichtingen die voortvloeien uit contracten.
Lees meer
14 juli 2025
Huur en Waarderingsficties in de Wet WOZ; hoe zit dat eigenlijk?
De WOZ-waarde van een woning is de geschatte marktwaarde van een woning. Dat is de prijs die zou worden betaald door de meest biedende verkoper, als de woning op optimale wijze wordt verkocht. Deze prijs wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld en aan een woning toegekend op basis van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt.
Lees meer
24 juni 2025
The Sound of Silence: Geluidsoverlast als verborgen gebrek
Veel mensen hebben te maken met geluidsoverlast. Het kan variëren van het lawaai van buren die tot laat in de nacht feestvieren tot het constante geluid van verkeer of bouwactiviteiten.
Lees meer
19 maart 2025
Have you ever seen the rain?
Non-conformiteit, verborgen gebreken en lekkages
Lees meer
11 maart 2025
De wettelijke bedenktijd bij de aankoop van een woning
De aankoop van een woning is voor veel mensen (een van) de grootste financiële beslissing(en) die zij in hun leven zullen maken. Er komt veel bij kijken en niet iedereen heeft voldoende tijd en gelegenheid om zich te laten inlichten over de voorgenomen aankoop.
Lees meer
6 maart 2025
Onderhoud van de huurwoning: huurder of verhuurder verantwoordelijk?
In principe is de verhuurder verantwoordelijk voor het onderhoud van de huurwoning. Er is echter een uitzondering op deze regel. Er kan namelijk een onderscheid worden gemaakt tussen groot en klein onderhoud.
Lees meer
16 januari 2025
Verhoging van de huurprijs bij de verduurzaming van een woning
Steeds meer woningbezitters zijn zich bewust van de noodzaak om hun woningen te verduurzamen. Er zijn verschillende verduurzamingsmaatregelen die zij kunnen nemen.
Lees meer
9 januari 2025
Ontbinding van huurovereenkomsten
De ontbinding van een overeenkomst is een belangrijk juridisch instrument om van een overeenkomst af te komen. In dit artikel zoomen wij in op de ontbinding van huurovereenkomsten. Voor huurovereenkomsten geldt namelijk een aanvullende wettelijke regeling.
Lees meer
17 december 2024
Hoge Raad: huurprijswijzigingsbeding met indexatie plus opslag 3% niet oneerlijk
Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat huurprijswijzigingsbedingen met een indexatie- en opslagbeding in beginsel niet oneerlijk zijn. In dit artikel leest u hoe en waarom de Hoge Raad tot die conclusie komt.
Lees meer
